Текущий ремонт фасада МКД
Фасад — внешняя инженерная оболочка и визитная карточка многоквартирного дома. Своевременный текущий ремонт фасада необходим для того, чтобы сохранить его конструктивные, защитные и эстетические функции
Ремонт фасадов МКД
в Челябинске и области
+7 (351) 247-37-10
Фасад многоквартирного дома постоянно находится агрессивной среде. Он подвержен воздействию атмосферных осадков, солнца, ветра, вибраций и других природных и техногенных факторов. Ремонт фасада — это часть постоянных работ по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, требующих от обслуживающей организации постоянного внимания, усилий и существенных трат.
Содержание и ремонт фасада МКД с правовой точки зрения
Один из частых вопросов в профессиональной среде состоит в том, где находится граница границу между содержанием и ремонтом МКД. Сразу же заметим, что содержание общего имущества включает весь комплекс работ по его поддержанию в исправном и пригодном для жизни состоянии (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491). Это управление (организационный комплекс), техническое обслуживание, поддержание в чистоте, а также ремонт МКД.
Таким образом, понятие содержания жилья шире понятия текущего ремонта. Больше того, текущий ремонт является обязательной частью содержания (Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»). Приложение №7 названных Правил содержит перечень работ, относящихся к текущему ремонту стен и фасадов:
- Герметизация стыков (межпанельных швов) панельных домов;
- Заделка и восстановление архитектурных элементов;
- замена участков обшивки деревянных стен;
- Ремонт и окраска фасадов (включая штукатурку);
- Восстановление поврежденных участков цоколя, отмостки .
Капитальный ремонт фасада выходит за пределы содержания общего имущества. Во-первых, он предполагает работы по комплексному восстановлению конструктивных и эксплуатационных характеристик фасада, а также замену конструктивных элементов при необходимости. Такой ремонт входит в перечень работ, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, согласно части 1 статьи 166 ЖК РФ.
Организация текущего ремонта фасада МКД
Организация текущего ремонта фасада — процесс, требующий системного подхода, правильной квалификации работ, строгого контроля и грамотной приемки. Весь процесс можно условно разделить на этапы:
- Правовую квалификацию ремонта фасада как текущего;
- Диагностику фасада (весенний осмотр, дефектная ведомость);
- Выбор подрядчика, заключение с ним договора;
- Согласование технологии ремонта, в зависимости от типа фасада;
- Контроль выполнения работ и итоговая приемка.
Важный организационный принцип, которым должно руководствоваться ТСЖ или обслуживающая организация, состоит в том, что текущий ремонт фасада МКД должен проводиться своевременно, с соблюдением технологии и обязательным контролем качества на всех этапах.
Каждый тип фасада требует своей технологии. Рассмотрим последовательность работ для самых распространенных типов.
Текущий ремонт панельного фасада
Самые частые дефекты панельных фасадов МКД — разгерметизация межпанельных швов, отслоение краски и нарушение геометрии панелей (выкрашивание, сколы, перепады высоты и др.). Текущий ремонт панельных фасадов МКД может включать следующие работы:
Подготовка фасада — очистка поверхности от грязи и старой отслаивающейся краски шпателями, щетками и аппаратом высокого давления (мойкой).
Исправление геометрии панелей — перепады высоты между панелями выравнивают специальными цементными составами.
Ремонт межпанельных швов — старое заполнение шва удаляют, внутренние поверхности зачищают, шов заполняют специальной пеной, жгутами вспененного полиэтилена, а затем закрывают специальным герметиком (мастикой) и окрашивают.
Окраска панельного фасада — перед окрашиванием фасад очищают и грунтуют. Краску наносят в два слоя, чтобы избежать просветов. Используют паропроницаемые составы, имеющие стойкий цвет.
Текущий ремонт кирпичного фасада
При текущем ремонте кирпичного фасада МКД следует учитывать, что кирпич — пористый материал, хорошо впитывающий влагу, а вместе с ней пыль, споры, пыльцу и многое другое. На поверхности могут образовываться высолы, расти плесень и мох, а пыль при намокании превращается в грязные потеки. При этом качественный кирпич долговечный и крепкий материал, поэтому значительно чаще требуется его очистка, чем ремонт.
Очистка кирпичного фасада — с помощью механической чистки, пескоструйной обработки или мойки высокого давления с фасада удаляют грязь, высолы, мхи и лишайники. После этого фасад можно обработать гидрофобным составом.
Восстановление расшивки швов — раствор в швах может выкрашиваться, в таких местах его вычищают, а образованные полости заполняют новым раствором.
Ремонт кладки фасада — в ходе такого ремонта выполняют замену поврежденных кирпичей, заделывают выбоины и трещины. Поврежденная кладка — это сигнал к более глубокому обследованию фасада. Возможно предстоит капитальный ремонт фасада или его оштукатуривание.
Гидрофобизация фасада — важная и даже необходимая процедура для кирпичных фасадов. На очищенные стены наносят гидрофобный состав, который образует пленку и не позволяет влаге, пыли и другим веществам задерживаться на поверхности.
Текущий ремонт оштукатуренного фасада
Оштукатуренный фасад имеет ряд преимуществ — он защищает основную стену, выглядит эстетичней, может быть окрашен в любой цвет или сочетание цветов. Но у штукатурки есть и минусы — она впитывает влагу, уязвима для механических повреждений и перепадов температур. На штукатурке нередко образуются трещины, отслоения, «бухтящие» участки, плесень и мох. Именно это и определяет подходы к текущему ремонту оштукатуренных фасадов.
Обследование оштукатуренного фасада — поверхность простукивают, выявляя отслоения и полости. Попутно фиксируют трещины, загрязнения, сырость.
Обработка от плесени и гидрофобизация — если штукатурка цела, но имеет участки плесени или мха, то ее предварительно очищают, а затем обрабатывают противоплесневыми и гидрофобными составами.
Удаление поврежденных участков — «бухтящие», растрескавшиеся и отслаивающиеся участки штукатурки сбивают до твердого основания. Удаляют также старую краску и рыхлые / крошащиеся слои.
Устройство армирующего слоя — при устройстве нового штукатурного слоя используют армирующие сетки. Они обеспечивают надежную адгезию, предотвращают растрескивание и повышает устойчивость к механическим и атмосферным воздействиям .
Нанесение ремонтного слоя — поврежденные и вычищенные участки фасада восстанавливают штукатурной смесью, после чего фасад полностью или частично окрашивают и гидрофобизируют.
Грунтование и окраска фасада МКД — наиболее востребованный тип работ при текущем ремонте фасада. Оштукатуренную и подготовленную поверхность просушивают, после чего грунтуют, окрашивают в два слоя в нужный цвет. Для более стойкого цвета рекомендуется использовать штукатурные смеси, окрашенные в массе.
Контроль выполнения и приемка работ
Текущий ремонт фасада МКД выполняется поэтапно и включает ряд скрытых работ. Поэтому контроль необходим на каждом шаге, от закупки и поставки материалов, до финального окрашивания. Скрытые работы, например, очистка шва, грунтование, монтаж армирующей сетки и другие, должны сопровождаться составлением актов скрытых работ.
Для итоговой приемки заказчик формирует специальную комиссию. Именно она проверяет сертификаты на материалы, акты скрытых работ и иную исполнительную документацию, осматривает объект и выносит вердикт о завершении работ. После того, как закрывающие документы подписаны, начинается гарантийный срок. На протяжении этого времени подрядчик обязан устранить выявленные недоработки и дефекты, возникшие по его вине.
Ремонт фасадов МКД
в Челябинске и области
+7 (351) 247-37-10
Оставьте заявку по телефону
или через форму обратной связи